以房養老 老來生活有品質
【聯合報╱林左裕／政大地政系教授、柏克萊加大訪問教授（美國柏克萊）】
2010.10.27 01:46 am
日前行政院通過藉「反向房貸」以房養老的政策，65歲以上單身、無子女，擁有房地產的近貧老人，自民國101年起，將房地產抵押給政府，就可「活多久，領多久」，按月領取固定生活費到死亡。
這種「反向房貸」新制，將可大幅提高退休族有房子但無現金的資產流動性，並在少子化趨勢下減輕政府扶老的財政支出。
傳統的房貸是借款人向銀行借出一筆錢購屋後，按月攤還本息；而反向房貸則為屋主在還清貸款後，已面臨退休之齡，在無所得情況下，得以房屋之淨值與銀行議約，換取未來的就地居住權及生活費。這種金融設計可滿足退休族生活上的資金需求，在美國由住都部主導，於1989推出首宗反向房貸，且於1998年起成為永久性方案。承做案件自2000年起急遽上升，在2009年當年承作案件已超過11萬件，且隨著人口老化的趨勢逐漸成長中。
反向房貸的現金流通常有三種，即一次給付型、年金（每月）支付型及信用額度型。根據筆者近兩年對台灣中、老年屋主的調查，有三成的屋主對「反向房貸」以房養老有參與意願，其中有六成選擇年金支付型；三成選擇保持一定信用額度以隨時支應者，可見國人認同此退休配套機制為提升老年生活品質及分擔日常支出的方案，而非將銀行當成當舖。
在2007年美國退休人協會的問卷中，超過八成的反向房貸借款人認為此機制符合其大多需求；超過九成的借款人認為對其生活有正面幫助；超過九成的借款人及未參與者滿意事前的諮詢。
金融機構承做「反向房貸」面臨多樣風險，即利率上漲風險、房價下跌風險、借款人之壽命風險及道德風險（借款人未善盡維修房屋之責）。在我國高住宅自有率及人口老化趨勢下，由私部門承做「反向房貸」勢在必行，屆時仍需政府介入保證及輔導發展風險管理機制。
在借款人與銀行議定「反向房貸」契約之前，專業客觀的金融諮詢是必須的，使借款人了解此契約未來之權利及義務。也由於此機制牽涉相關費用，如保費及結案費用（如估價費及移轉相關費用），因此除非必要，在屋主仍存有足夠資產或現金、或預期收入（如保單到期收入或預期遺產等）養老的情況下，美國的實務上通常不建議屋主簽訂此類契約。
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