國立中正大學哲學系 哲學與公共事務研究室 Philosophy and Public Affairs Research Group

朱雲鵬：購屋好時機？

【聯合報╱朱雲鵬】

2010.04.08 03:00 am

日前中央大學公布三月台灣消費者信心指數，較二月略升，創五年來新高。其中與房地產息息相關的耐久財信心指數，來到一百零二點，為所有項目中最高者。這題分數的計算，來自詢問民眾「未來半年是不是購買耐久性財貨的好時機？」有接近一成的人認為「很好」，三成二認為「稍好」，二成四認為「不變」，加起來達三分之二。

從年齡來看，廿到廿九歲的年輕人，對購買耐久財最為樂觀。這個族群中，認為未來半年是購屋時機「很好」、「稍好」或「不變」的比率，合起來達七成二。這樣的情形不是壞事；年輕人有意願購買房屋，代表對於「成家立業」的嚮往。問題在於，他們買得起嗎？房價是不是太高了，超過他們的負擔能力？

觀察全台房價的多年走勢，真正大幅上漲的地區主要在台北市、新北市人口密集區以及台中市重劃區等少數地方。發生這種現象的一個重要原因，就是過去十年主要國家都採取寬鬆貨幣政策，經濟成長快速，油價金價大漲，造就了許多國際資本家，在主要城市購入精華區房地產。因此，倫敦、紐約、馬德里、香港、上海、新加坡的房價都大漲。金融海嘯曾經迫使房價回檔，但最近又回升了。台北市作為一個國際性的城市，受到了波及；有些北市居民到外地購房，波及效果於是外溢到新北市和台中七期。

面對這種狀況，不論採行任何作法，或許應當先考慮幾個大原則。第一，高房價是少數地點發生的現象，所以，政策不應是全國性、普遍性的，而應當有所選擇，否則可能錯殺無辜。

再者，全世界公認最好的地方財源，就是房地產稅。以美國而言，各自治市積極招商，引來工商界和居民，房地稅收入增加，該市提供好的公共建設，吸引更多的人來居住，房地稅收入更多…形成一個都市發展的正面循環。在台灣的怪象是，課房地稅依據的公告地價、公告現值、房屋稅評定標準，都是地方政府的權責，但幾乎每個縣市，都不願把這些標準調到與市價接近，而都喊窮，然後去中央要錢；這種現象亟待改善。北市前一陣子提高「豪宅」群的房屋稅率，是踏出了正確的第一步。

 停止精華區國有土地的標售，可以讓相關單位有不被批評的喘息空間，但於事無補。未來何不考慮持續釋出土地，但效法香港，釋出的只是地上權，將來國庫可以參與土地增值的利潤分配？台灣民眾較不適應購買只有地上權的房屋，但處於高房價的精華地段，如果購買此類房屋可以大幅減輕負擔，加以地上權年限可以設得很長，就不失為一個可以考慮嘗試的制度。

當然，還有一個好方法就是增加供給。例如機場捷運線的興建如火如荼地進行中，在其沿線找合適地方，委託民間開發興建一些高水準但價錢合宜的社區，可以作為一個重要的選項。不過，在做這件事的時候，最好在中小學教育方面有配套。政府可趁此機會多充實偏遠地區的教育設施，而且仿造政大、師大附中的案例，鼓勵並輔導鄰近大學在新社區附近成立實驗中小學。如果住宅品質好，價格合理，又有好學校，年輕人會願意往郊區發展，完成「購屋築夢」。

 （作者為中央大學經濟系教授）