勿濫用容積率做獎勵

【經濟日報╱社論】

2010.05.02 03:09 am

台北市長郝龍斌最近宣布,將提供願意都市更新的老舊公寓獎勵,最高可提高其容積率兩倍。郝市長認為這政策可以增加房屋供給率,減少房價上漲的壓力。然而,主管都市更新的內政部長江宜樺卻認為,此政策和現行規定不合,業界專家也認為此一作為可能反而助長房價;甚至,同黨籍的市議員也批評決策草率。所以,郝市長宜重新考慮這項決策,不必怕被指責為朝令夕改。

郝市長的錯誤之一是不了解供需時間的差異。目前房價暴漲是因為目前需求超過供給,而獎勵都市更新所能多增加的房屋供給,卻要在幾年之後才會出現,遠水救不了近火,所以並不能抑制現在的房價上漲。相反地,都市更新工程若很快展開,原住屋被拆掉的人民還須找到新屋蓋好之前的住所,造成需求增加,房價甚至可能上漲。

郝市長的另一個錯誤,是未注意到抑制房價的目的之一,是避免低收入者買不起房子,但這項政策卻對低收入者更不利。收入較低的家庭若要住在市區,常須選擇老舊的公寓。但這項政策使舊公寓的土地價值大漲,故舊屋的售價也必然上升,而使收入較低的人民連老舊公寓也住不起。無殼蝸牛組織也指出,這幾年台北市的都市更新都是改建為高價的房子,低收入者更買不起,甚至付不起管理費。

該項政策既然達不到目的而又受到各界的批評,郝市長最好是以江部長的說明為下台階,順勢取消這項政策。然而,台北市政府卻未這麼做,反而召開記者會說,內政部講的規定是都市更新條例,但台北市政府不是依這條例的相關規定來辦理,而是要透過變更都市計畫的方式來予容積獎勵。台北市政府認為,這是都市計畫細部計畫的層級,不需經內政部審議。換言之,內政部上有政策,但北市府下有對策,想走法規的漏洞。內政部營建署長葉世文只好表示,站在容積率管制權責機關的立場,他必須提醒地方政府應考量有效控制建築發展強度、人口密度及生活品質等因素。這也就是說,台北市政府不該忽視容積率管制的目的,而濫用容積率來做為獎勵的工具。

除了降低生活品質,濫用容積率獎勵也會使資訊更不透明。放寬容積率並不須政府負擔任何直接成本,其成本是透過建築和人口太密集而使生活品質惡化的方式,由附近其他居民承擔。沒有經費限制的結果,政府就難免濫用這種工具。過去我國已藉公用停車場和開放空間等等名義,給予建商容積率獎勵,複雜的情況使人不易瞭解他所買的房屋是用多少容積率蓋的,所以也不知他應該分到多少土地的所有權。於是,獎勵的利益大多歸於能掌握資訊而且靈活運用各種獎勵的建商,而不是一般人民。

資訊複雜不清對一般人的傷害,可用另一個政策來看。政府認為房屋多附有很多公共設施、陽台、屋簷、雨遮等不能居住的附屬建築,其面積卻常混在主建物面積中用同樣的價格出售,有欺瞞購屋者之嫌。因此,政府規定自5月1日起,售屋者須把主建物、附屬建物及公設的面積和價格,分開標明在契約中。然而,這項要求透明化的政策卻又做過頭了。房屋的買賣是連土地整戶一起購買,公設及附屬建築並無單獨存在的價值和價格,要人民分別標明各部分的價格,就像賣豬腳時要分別標明皮、肉、油、骨的價格一樣荒謬。

其結果將是虛構更多項價格,反而使消費者被更多不明確的資訊混淆,並更易被騙。所以,這項政策也和郝市長提高容積率獎勵的政策一樣,即使本於善意,卻反而造成傷。

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