國立中正大學哲學系 哲學與公共事務研究室 Philosophy and Public Affairs Research Group

勿濫用容積率做獎勵

【經濟日報╱社論】

2010.05.02 03:09 am

台北市長郝龍斌最近宣布，將提供願意都市更新的老舊公寓獎勵，最高可提高其容積率兩倍。郝市長認為這政策可以增加房屋供給率，減少房價上漲的壓力。然而，主管都市更新的內政部長江宜樺卻認為，此政策和現行規定不合，業界專家也認為此一作為可能反而助長房價；甚至，同黨籍的市議員也批評決策草率。所以，郝市長宜重新考慮這項決策，不必怕被指責為朝令夕改。

郝市長的錯誤之一是不了解供需時間的差異。目前房價暴漲是因為目前需求超過供給，而獎勵都市更新所能多增加的房屋供給，卻要在幾年之後才會出現，遠水救不了近火，所以並不能抑制現在的房價上漲。相反地，都市更新工程若很快展開，原住屋被拆掉的人民還須找到新屋蓋好之前的住所，造成需求增加，房價甚至可能上漲。

郝市長的另一個錯誤，是未注意到抑制房價的目的之一，是避免低收入者買不起房子，但這項政策卻對低收入者更不利。收入較低的家庭若要住在市區，常須選擇老舊的公寓。但這項政策使舊公寓的土地價值大漲，故舊屋的售價也必然上升，而使收入較低的人民連老舊公寓也住不起。無殼蝸牛組織也指出，這幾年台北市的都市更新都是改建為高價的房子，低收入者更買不起，甚至付不起管理費。

該項政策既然達不到目的而又受到各界的批評，郝市長最好是以江部長的說明為下台階，順勢取消這項政策。然而，台北市政府卻未這麼做，反而召開記者會說，內政部講的規定是都市更新條例，但台北市政府不是依這條例的相關規定來辦理，而是要透過變更都市計畫的方式來予容積獎勵。台北市政府認為，這是都市計畫細部計畫的層級，不需經內政部審議。換言之，內政部上有政策，但北市府下有對策，想走法規的漏洞。內政部營建署長葉世文只好表示，站在容積率管制權責機關的立場，他必須提醒地方政府應考量有效控制建築發展強度、人口密度及生活品質等因素。這也就是說，台北市政府不該忽視容積率管制的目的，而濫用容積率來做為獎勵的工具。

除了降低生活品質，濫用容積率獎勵也會使資訊更不透明。放寬容積率並不須政府負擔任何直接成本，其成本是透過建築和人口太密集而使生活品質惡化的方式，由附近其他居民承擔。沒有經費限制的結果，政府就難免濫用這種工具。過去我國已藉公用停車場和開放空間等等名義，給予建商容積率獎勵，複雜的情況使人不易瞭解他所買的房屋是用多少容積率蓋的，所以也不知他應該分到多少土地的所有權。於是，獎勵的利益大多歸於能掌握資訊而且靈活運用各種獎勵的建商，而不是一般人民。

資訊複雜不清對一般人的傷害，可用另一個政策來看。政府認為房屋多附有很多公共設施、陽台、屋簷、雨遮等不能居住的附屬建築，其面積卻常混在主建物面積中用同樣的價格出售，有欺瞞購屋者之嫌。因此，政府規定自5月1日起，售屋者須把主建物、附屬建物及公設的面積和價格，分開標明在契約中。然而，這項要求透明化的政策卻又做過頭了。房屋的買賣是連土地整戶一起購買，公設及附屬建築並無單獨存在的價值和價格，要人民分別標明各部分的價格，就像賣豬腳時要分別標明皮、肉、油、骨的價格一樣荒謬。

其結果將是虛構更多項價格，反而使消費者被更多不明確的資訊混淆，並更易被騙。所以，這項政策也和郝市長提高容積率獎勵的政策一樣，即使本於善意，卻反而造成傷。